杠杆炒股保险机构正精准对接城市更新项目

（来源：国寿投资）

当前城市发展转向存量提质增效，未来走向何方？

非增容条件下，城市更新如何实现商业可持续？

资产运营机构在存量盘活实践有哪些共通经验？

新形势下，存量资产价值激活的关键是什么？

在城市更新与存量盘活中，保险资管机构如何发挥作用？

7月31日，国寿投资公司与清华大学共同举办城市更新与存量资产盘活论坛，广泛汇聚保险资管协会、清华大学、保险同业机构和资产运营方等多方力量，以中央城市工作会议精神为指引，以城市更新和存量资产盘活的政策解读与投资实践为切入点，分享成功案例，交流行业经验，探寻新投资机遇。

中国保险资产管理业协会首席业务官骆志威，国寿投资公司党委委员、副总裁匡涛，清华大学土木水利学院院长、恒隆房地产研究中心主任吴璟为论坛致辞。

骆志威认为，本次论坛紧扣城市工作会议精神，为行业发展提供了重要思路，国寿投资公司的责任担当与战略眼光值得肯定。骆志威表示，保险资金规模大、期限长的特点与城市更新行业的需求高度契合。当前，保险机构正精准对接城市更新项目，探索REITs、类REITs等创新产品，为存量资产注入流动性。面对新机遇，行业需创新金融模式，在提质中追求效率，为城市发展注入新活力，推动行业可持续发展。

匡涛表示，中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效，国务院及中央办公厅等已出台多项政策，为相关工作提供支持与保障，国寿投资公司作为专业另类保险资产管理公司的行业龙头，将依托于基础设施和不动产领域长期投资形成的生态圈和资源，通过多元化产品积极参与存量资产盘活实践，积极把握核心城市存量资产重构和新型基础设施领域投资的新机遇，共同构建“存量盘活-资本循环-产业升级”的良性生态。

吴璟认为，随着城市发展从增量扩张转向存量提质，城市更新的重要性愈发凸显，2025年7月15日结束的中央城市工作会议为城市发展指明了方向，明确高质量推进城市更新是城市发展的重要抓手。随后7月30日的中央政治局会议再次明确要高质量推进城市更新，进一步为行业发展指明了方向。吴璟表示，城市更新的内涵外延非常丰富，从多元视角深入探索其内在的商业逻辑与政策条件具有必要性。

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主题演讲

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活动邀请了清华大学吴璟教授，国寿投资公司不动产投资事业部总经理李星幻，中海商业专业高管兼中海酒管公司总经理饶胤，瑞安业务发展部总经理肖志宏，以政策研究与实践案例系统性回答业内热点关注问题。

吴璟： “非增容” 条件下的

城市更新商业逻辑与政策条件

围绕城市更新的现实意义、传统增容模式面临的挑战，以及非增容模式的可行路径与政策条件等维度，吴璟系统剖析了城市更新从增量扩张向存量提质转型的内在逻辑，并就非增容模式的落地路径提出具体建议。

当前，我国城市发展已转向存量提质阶段，城市更新需同步回应民生改善与市场发展的双重诉求。传统 “增容模式” 正遭遇库存过剩、政策限制收紧等多重挑战，因此探索 “非增容” 条件下城市更新的实施路径已势在必行。

在 “非增容” 条件下，可通过三类路径实现经济可行性：一是推动用途转变或功能跨越式升级，二是开展针对性局部改造，三是借助原产权人参与及政府支持降低更新成本。为推动 “非增容” 模式落地，需强化政策支撑体系，尤其要明确商业用地使用权折价续期原则，构建长期融资体系并激活社会资本，为模式落地提供关键保障。

李星幻：城市更新与存量盘活

的投资实践与思考

李星幻从城市发展阶段转变、实践案例借鉴和保险资管角色定位分析，系统阐述了城市更新与存量盘活的逻辑、路径及保险资金的参与模式，并梳理未来发展方向。

2025年的中央城市工作会议明确，我国城市发展已从大规模增量扩张转向存量提质增效。城市更新以产业及人口规划导入先行。李星幻通过国寿投资公司的伦敦金丝雀码头、上海瑞虹新城等国内外投资实践介绍城市更新可通过区域再生实现价值跃升。而REITs工具是存量盘活的关键载体与重要创新工具。中国人寿积极参与国内多层次REITs市场建设，构建了覆盖资产全生命周期的投融资生态，促进存量资产盘活与资本市场深化。未来将进一步依托“实物资产投资+REITs全链条产品”构建生态，高质量推进城市更新与存量资产盘活工作。

饶胤：从空间到价值

城市更新范式与中海破局实践

饶胤围绕城市更新趋势展开分享，讲述消费趋势和城市化进程变迁带来的空间和场景运营变化，介绍了中海城市运营业务及中海商业在该领域的实践，并重点介绍了中海参与的大吉巷项目。

大吉巷项目以“文化策源地+文化承载体+文物运营”为突破，结合商业运营与文保需求，以形制协调传统风貌，保留街巷和历史胡同肌理及居民空间，凸显新旧对话与文化传承特色，未来还将探索当代艺术文化输出。项目提供了较为丰富的品牌招商经验，聚焦东方文化与品质，注重在地文化挖掘、场景化与业态融合及片区渐次更新，打造城市更新标杆并加强品牌文化宣传。此外，饶胤介绍了中海商业于2017年介入的上海真如副中心城市更新项目，提到项目规划需要积极融入上位规划，助力消费提升和产业升级，践行低碳绿色的可持续发展观，实现从空间更新到价值新生。

肖志宏：瑞安蟠龙天地项目

城中村改造焕新之路

肖志宏围绕瑞安的上海蟠龙天地城中村改造项目，系统介绍了瑞安集团的核心商业模式、项目的背景、改造运营实践及最终成果。

蟠龙天地是上海32个历史风貌保护区之一，也是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。项目以“整体定位、统一规划、有序开发、卓越运营”为核心，定位“焕新都市微度假目的地”，旨在汇聚西虹桥商贸商务活力、传承青浦江南水乡文化、融入绿色生态社区开发理念。该项目规划遵循传承历史文化、优化绿地结构、统一建设标准、完善路网等原则，打造多元社区、活力古镇、生态水乡及可持续发展社区。运营上，商业全部自持，举办文化活动，运营情况良好。目前，项目蜕变为“国家级旅游休闲街区”，通过文化传承、生态保护与商业运营的融合，为城市更新提供了可借鉴的改造与运营实践范本。

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圆桌论坛

城市更新与盘活存量

新形势下资产价值的激活与展望

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活动围绕“城市更新与盘活存量——新形势下资产价值的激活与展望”主题，邀请中国人寿保险股份有限公司投资管理中心不动产负责人杨朋飞、大悦城控股集团公司战略投资部总经理闫晟、铁狮门投资高级总监邓超超、国寿不动产投资管理有限公司副总经理孟纯英作为嘉宾开展圆桌聚谈，国寿投资公司不动产投资事业部副总经理韩萌主持。各位嘉宾围绕激活存量资产价值面临的共性挑战与新机遇、保险资金的业态偏好与合作条款、存量资产的价值评估与轻资产运营案例、中外存量盘活的差异及本土化实践、资产运营的核心能力与提升方向等充分探讨，思想激荡，通过跨主体对话碰撞破局思路。

城市更新与存量资产盘活对于实现高质量发展意义重大，理解相关政策趋势与存量盘活具体实践对投资决策至关重要。作为专业的另类资产管理机构，国寿投资将持续关注行业动态与政策导向，审慎评估投资风险与机遇，坚持长期投资、价值投资、稳健投资、责任投资理念，在破解存量资产盘活的资金瓶颈、促进经济高质量发展中贡献国寿力量，积极探索存量盘活领域的产品创新和长期投资机会。

国寿投资公司领导班子成员、高级管理人员，各所属企业、总部各部门相关负责人，以及五十余位行业嘉宾现场参会。国寿投资公司总部员工视频参会。

关于国寿投资公司

国寿投资保险资产管理有限公司成立于2007年，是中国人寿旗下专业另类投资平台，是原银保监会批准的第一家持牌经营的专业另类保险资管公司。18年来，公司坚决贯彻落实党中央决策部署，服务国家发展大局，坚持“服务国家战略、服务实体经济、服务社会民生”，践行保险资金长期投资、价值投资、稳健投资、责任投资理念，全面布局基础设施、不动产、股权、普惠金融、特殊机会等另类投资细分领域，在推进高质量发展征程中坚持彰显政治性，确保人民性，不断提升另类投资专业性，积极将公司高质量发展融入党和国家事业发展全局，助力做好金融“五篇大文章”，为全面建设社会主义现代化国家贡献力量。截至2025年上半年，公司累计签约规模超一万亿元，管理资产规模超6200亿元，已成为国内首家专注另类投资的大型保险资管公司，持续领跑国内另类投资行业。