《——【·前言·】——》
中国人往高处住，印度人往宽处住，两国人口接近，城市却完全两副模样，印度不是不想建高楼，它是真的“建不起来”。
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同样是14亿人，一个高楼林立，一个平房成海
走进上海陆家嘴，一眼望去，玻璃幕墙反着天光，一栋比一栋高。中国的城市，有一套特别的气质：密集、拔高、紧凑、竖直延展。
看向印度，哪怕是最大城市孟买，街道密布、房屋低矮，大楼不是没有，但很少。更多是三层五层的小楼、错落的贫民窟、拥挤的棚户区、挤满人却留着空地的农房。
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为什么差得这么远？两国人口都已经超过14亿，印度的人口密度还高出我们三倍多，按理说，他们更需要往天上盖。
可数据不讲道理，它直接揭了真相。
印度国土面积表面上写328万平方公里，扣掉克什米尔争议区和边境不可控地带，实用面积只有约298万，人口却和中国一样，是14亿。
按人均可用国土算，中国一个人摊上0.68公顷，印度人只有0.21公顷，连前者的三分之一都不到。那么问题又来了，空间更挤，为啥印度城市反而更矮？
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城市化率直接解释了一半。
中国城市化率超过60%，城市里住着9亿人；印度只有35%左右，住城里的人不过5亿，其他人还在乡村自建房。
城市化推进得慢，意味着大多数人还活在“平地模式”里——村子、低层砖房、院子、手推车。他们不是被高楼拒之门外，而是压根还没走到“需要高楼”的阶段。
再看中国，从1990年代开始，城市快速扩张，每年进城的人口以百万计增长。盖高楼，不只是为了气派，而是硬性需求，没地了，只能往上挤。
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九州认为，印度眼下的状态，像极了20世纪80年代的中国。农村和半城郊之间徘徊，地多人穷，人口想动还动不了。高楼？盖上去了没人租没人住，那叫烂尾楼。
但光看城市化率还不够，真正限制印度建高楼的，不是观念，是土地。
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印度的土地，卡死了城市化的路
你要想在印度建栋摩天大楼，第一步是什么？不是图纸，不是资金，而是“你得先把地买下来”。
问题就出在这一步。
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印度土地是私有的，不是局部，而是全面，无论城市还是乡村，地都归个人。只要是你祖上传下来的，哪怕盖的是烂棚子，你也有全权决定卖不卖。
这就彻底限制了开发商整合土地的效率。
孟买有个真实案例。一家地产公司为了建一个15万平米的住宅项目，花了9年才谈下整块地，地块被140多个业主瓜分，每个人心态都不一样。
有的说：“这是我外公的地，我不想让陌生人来。”
有的说：“我不缺钱，你再加点。”
还有的直接消失了，户主去世，继承人下落不明，地没人能代表签字，一个缺口，整个项目卡住。
而在中国，大城市征地用的是国家行为，土地归国家或集体所有，征地程序走完，开发区就平地起高楼。
这种根本性的土地制度差异，直接决定了高楼是否能落地。
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而且，中国的地并不多，看上去我们有960万平方公里，但能开发的地方集中在东部、中部一带，西部多是高原、荒漠、山区。城市挤得头破血流，只能像重庆那样往山上盖、往天上爬。
印度地势平坦，尤其是恒河平原一带，不缺平地，反而缺资金和管理，城市化的压力没那么急，高楼也就缺了推力。
再说城市规划制度，这又是一道卡脖子的墙。
中国城市扩张讲规划、讲步调，有《城乡规划法》《土地管理法》这类国家层面的文件统一指导。
地方政府每一步扩展都有“区域规划”“总规”“控规”这三张图，二十年、十年、一年配套执行。开发区、CBD、新区、大学城、产业园，全都按图施工。
而印度的城市规划是碎片化的，属于谁愿意干就干，谁愿意批就批，缺乏统一愿景。
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地方政府常年缺钱，城市规划局人手不足，决策又分散在不同层级，你去找环保批文，得找中央；你要改用地性质，要州议会签字；你想修一条路，市政厅未必有预算。
德里2016年的一份基础设施申报表，里面只有8页纸，连电力负荷规划都没填，你能指望这种体系撑起“十年五百栋超高层”的奇迹？不可能。
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经济没到位，高楼自然起不来
高楼不是幻想，要落地，还得靠真金白银堆起来。
你想在印度盖栋楼，除了买地，接下来最烧的就是资金。
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哪怕只是40层的中型住宅楼，想按中国的施工标准建下来，也要投入至少8亿卢比起步，折合人民币约7000万。而这只是建筑成本，不算土地、不算市政配套、不算安全消防、不算接驳交通。
印度国内最大开发商DLF公司的一份项目预算表，一栋30层住宅楼的总成本，达到14亿卢比，按销售预期算，要卖掉90%以上才能回本。
问题是，谁买？
印度城市居民中，只有不到20%的人年收入超过10万卢比。大多数城市中产买得起的房，只能是郊区两层小楼。高楼？看得见，够不着。
而建造商的融资渠道又少，印度银行体系本就保守，大宗房地产贷款手续繁琐、审批漫长、利率不低。
不像中国有地方融资平台，有政策性银行，有棚改货币化安置拉动，有银行按揭做支撑。印度的房地产更多靠私人资本，私人资本又怕烂尾，不敢进场。
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结果就是，印度大多数高楼建设周期都极长。
孟买最高楼“洛坎德瓦拉·米涅瓦”，光封顶就花了12年。中途资金断过3次，停工过5次，换过两个承建商，设计方案也换了四轮，从最初的190米改成最终的325米。
就这一栋楼，耗资高达27亿人民币。盖了12年，还没全部完工。
反观中国，2012年长沙的“国金中心”从打桩到竣工不到4年，楼高452米，电梯50部，商业、写字楼、公寓全业态入驻。同样的楼，中国速度领先不止一个量级。
你不能说印度没技术，印度有懂工程的人，有建筑院校，有熟练工人，但系统能力弱、供应链不稳、资金链常断，这些全是建高楼的大敌。
印度政府并非没意识到问题。
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莫迪政府2015年起推“智慧城市计划”，号称改造100座城市基础设施。可计划到2024年只完成了不到一半，且大多集中在交通、照明、排水等基础层面，高楼开发压根没成规模。
九州想说，高楼不是光靠设计和想法撑起来的，它背后是一个国家经济肌肉的集中体现。
印度没这个体量，起码，现在没有。
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不往高处挤，是因为城市没逼得人上楼
中国建高楼，是被“挤”出来的。
从九十年代开始，大量农村劳动力涌入城市，常住人口翻倍，老城区吃不下，只能开发新区，高强度使用土地。
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深圳就是这样长起来的，北京的五环外、广州的南沙、重庆的渝北，全靠“往高处挤”解决住房问题。
可印度城市没这么大压强，城市化慢，农村能住人，谁急着进城？
印度统计数据显示，近十年城市年均人口净流入增长率只有1.1%，比中国同期低了四倍。
原因也不复杂：印度农村土地多、人际关系紧，哪怕穷也能活。而城市就业竞争激烈、生活成本高，失业率一旦反弹，进城的就退回去了。
就连印度城市里的人，也不都愿意上楼。
九州查过孟买南部塔尔代奥区一栋中产高层住宅的入住率，楼房有22层，实住率不到70%，顶楼没人住、电梯经常坏、物业形同虚设。
反观中国的城市住宅，早就习惯一栋楼住几百户、一梯六户、高层带地下车库、楼上是超市、楼下是地铁。
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这就是系统能力。
再说到住房结构。印度的贫民窟，不是个别现象，是普遍现实。
孟买达哈维贫民窟，占地不到2.5平方公里，住着近100万人，人均居住面积不到3平米。他们没有稳定工作，没固定收入，拿什么做银行抵押贷款去买房？
印度农村虽然穷，但平均每户房屋面积达到60平方米，人均也有32平米，比城市贫民窟强太多。
所以他们宁愿回村，也不愿在城里花一辈子住鸽子笼。
九州认为，这种人地矛盾并未激化，就不构成城市高密度开发的足够条件。
更现实的是，基础设施跟不上。
印度的城市道路年增长有限，全国公路密度只有中国的一半。城市用水、电力、排污系统长期过载。
就拿污水处理来说，印度城市污水处理率长期停留在23%，而中国城市污水处理率早在2015年就突破90%。
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一栋五十层住宅楼，如果一天一万人同时用水排污，系统崩了怎么办？住户不出半年就想逃走。
高楼这东西，越高越讲究“底子”，底子不稳，楼就站不住。
最后说一点：印度选择的是低密度、低高度、慢节奏的发展路径，不是他们眼光短，而是现实条件根本撑不起中国那种“塔式崛起”。
就像一个人脚上穿的是草鞋，你不能逼他去爬珠峰，鞋还没换，命先丢了。
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